文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　　　并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值，当前短期内布局三四线是为了短期内补货，战术意义强于战略意义，未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市。

　　　　由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离，未来投资策略重点仍然是回归核心一二线城市。

　　　　回顾一下过去几年房地产市场历程，我们发现，2011年核心一二线城市楼市限购限贷之后，房企做了两个转型：一个是转型三四线城市，另外一个是大举进攻非住宅物业尤其是商办物业。几年下来的结果也很明显，大部分三四线城市由于供地量偏大，供大于求，很快出现去库存压力，于是2013年开始房企又开始重新回归一二线核心城市布局。同时，由于各大城市大量商办土地的供应，也导致即使是北上广深这样的一线城市也出现商办市场过剩的问题。

　　　　而当2016年10月份至今的楼市“五限”新政，2011年之后房企转型的路线似乎正在重新上演。

　　　　首先，从今年上半年来看，大牌房企们在核心一二线城市尤其是东部三大经济圈（京津冀、长三角和珠三角）一二线城市“英雄无用武之地”，尽管这些城市还有地，当前也不是不想供地，而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。同时，由于核心城市尤其是京沪深等一线城市供地量有限，大部分房企在一线城市拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

　　　　1、为了补充京沪深等一线城市的货源，品牌房企还是积极布局环上海、环北京、环广深等周边三四线城市，同时，加大对于东部三大经济圈内部其他核心城市的布局，也开始关注中西部区域的核心省会，比如郑州、武汉、长沙、西安、成都、重庆等等；

　　　　2、大家开始寻求更多的其他手段布局核心一二线城市，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局核心一二线城市积极考虑的对象；

　　　　3、中西部的三四线城市、东北区域的大部分城市仍然存在去库存的压力，这些城市仍然成为房企暂时规避风险的重点区域。

　　　　从上半年来看，由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离，房企开始转型三四线城市布局，甚至有些企业因为三四线城市地价短期内也拍高而持续跟进。这并非理性的合理的投资策略。原因如下：

　　　　1、并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值，当前短期内布局三四线是为了短期内补货，战术意义强于战略意义，未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市；

　　　　2、大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限，即使有当前“地王”频出，三四线城市很难像核心一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本压力；

　　　　3、对于三四线城市来讲，当前房企投资关注的重点是核心城市外溢较为明显的周边城市，比如东部三大经济圈内的京沪深首先外溢的三四线城市，并且仅仅局限于东部三大经济圈内的三四线城市，而并非没有受到外溢影响的城市，甚至对于大部分房企来讲，东北的、中西部的三四线城市也没有长期的战略投资价值。

　　　　其次，从今年下半年上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年核心一二线城市土地市场走势的关键。笔者认为，下半年核心一二线城市应该会有一定供地量，下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。具体来说：

　　　　1、上半年核心一二线城市，比如北京、上海、深圳、南京、苏州、厦门等等并没有太多的土地供应，按照每年每个城市都会出让土地而获得一定土地出让金的假设，下半年势必会推出一些地块。此外，按照往年经验来看，下半年的土地放量往往比上半年多。

　　　　2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象，只有大牌房企才具备竞拍资格。对于央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，核心一二线城市有可能会积极推地。届时，核心一二线城市将成为品牌房企角逐的市场；

　　　　3、虽然供地量增加，但是京沪深等一线城市供地量因城市规划、人口控制等因素不可能大幅增加，这些城市当中存量项目、二手项目仍然是下半年楼市调整期积极关注的重点；

　　　　4、“买地太贵就买上市公司”，下半年房企项目并购会更多，甚至会出现大型房企因资金链断裂而被收购的现象。

　　　　就今年的土地市场而言，即使在楼市调整期，要想在北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点拿到地也不是那么容易，因此，从典型品牌房企来看，已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。从最近两年来看，由于获得土地储备或项目的成本相对较低，股权收购的案例越来越多。

　　　　比如，近期融创、恒大、融信、阳光城等等系列的收购动作频出，以恒大收购嘉凯城等房企的股权为例，恒大通过收购房企股权获得长三角、京津冀土地储备，完善了城市布局。由于通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，因此，对于提升恒大的销售业绩而言也更为直接。

　　　　在今年下半年由于市场进入调整期，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，比如曾经的百强房企深圳奥宸已经资金断裂，甚至个别大型品牌房企也会遭遇资金断裂的风险，此时，正是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机，笔者预计，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。

　　　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)